Wo Kaufen günstiger ist als Mieten - Quelle: Postbank Wohnatlas 2025
Die Folgen für Käufer und Mieter
Käufer mussten 2024 für eine 70-Quadratmeter-Wohnung aus dem Bestand 18,3 Prozent des durchschnittlichen Haushaltseinkommens für die laufende Kreditfinanzierung aufwenden. Im Vorjahr waren es noch 19,2 Prozent. Die Einkommensbelastung für Mieter stieg dagegen leicht an. Das Plus von 3,6 Prozent bei den verfügbaren Haushaltseinkommen reichte nicht aus, um die höheren Mieten auszugleichen. So mussten Mieter im Schnitt über alle Regionen hinweg 14,1 Prozent des durchschnittlichen Haushaltseinkommens für die Nettokaltmiete einer 70-Quadratmeter-Bestandswohnung aufwenden. Im Vorjahr waren dies noch 13,9 Prozent.
Es kann wieder einfacher werden eine Eigentumswohnung zu finden
Derzeit leben 23 Prozent der deutschen Haushalte in einer sehr günstigen Kaufregion. In 130 Landkreisen und kreisfreien Städten reichen weniger als 15 Prozent des durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommens aus, um laufende Kreditzahlungen für den Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung aus dem Bestand zu bedienen. Diese Rechnung gilt für ein Annuitätendarlehen in Höhe von 80 Prozent des Kaufpreises inklusive Grunderwerbsteuer und zwei Prozent Notargebühren mit anfänglichem Tilgungssatz von 2,5 Prozent und einem Kreditzins von 3,5 Prozent pro Jahr.
25 Prozent der deutschen Haushalte leben dagegen in einer von 56 Regionen mit im Vergleich sehr hohen Kaufpreisen. Dort müssen mindestens 25 Prozent des durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommens für die laufende Kreditfinanzierung eingesetzt werden. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich die Lage hier jedoch leicht entschärft: 2023 waren es noch 27 Prozent der Haushalte in 69 Regionen.
Die 25-Prozent-Grenze orientiert sich an der Faustregel, dass private Haushalte nicht mehr als 30 Prozent ihres verfügbaren Haushaltseinkommens für das Wohnen ausgeben sollten. Da dies auch die Wohnnebenkosten einschließt, sollten sich Mieter und Käufer bei Nettokaltmieten und Annuitätenzahlungen eher an der 25-Prozent-Marke orientieren.
— Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien bei der Privatkundenbank Deutschland"Gesunkene Kaufpreise, gestiegene Einkommen und ein weitgehend stabiles Zinsniveau machen es für Durchschnittsverdiener wieder leichter, eine Eigentumswohnung zu finden, die im Idealfall nur ein Viertel des Haushaltsnettoeinkommens für die Finanzierung bindet. Wer ein passendes Objekt im Auge hat, sollte allerdings genau prüfen, ob die Finanzierung auch langfristig tragbar ist. Für Unwägbarkeiten wie höhere Ausgaben oder geringere Einnahmen, Inflation und steigende Energiepreise sollten Kaufinteressierte unbedingt einen Puffer einplanen.“
Urlaubsregionen und Big 7 benötigen hohes Haushaltseinkommen
Vor allem in Urlaubsregionen und den sieben größten deutschen Metropolen, kurz "Big 7“, benötigen Käufer beim Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung aus dem Bestand weiterhin einen hohen Anteil des durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommens für die laufende Kreditfinanzierung. Bundesweit am höchsten ist er im Landkreis Nordfriesland mit den Nordseeinseln Föhr, Amrum und Sylt mit 53,4 Prozent. Unter den Top 10 befinden sich auch die Ferienregionen in den Landkreisen Aurich (44,4 Prozent), Miesbach (39,6 Prozent), Garmisch-Partenkirchen (38,3 Prozent) und Vorpommern-Rügen (38,1 Prozent). Hinzu kommen die Metropolen München (43,6 Prozent), Berlin (43,3 Prozent), Hamburg (39,8 Prozent) und Frankfurt am Main (38,3 Prozent).
Großstädte belasten Einkommen der Mieter besonders stark
Wenn es um die Einkommensbelastung durch die Miete geht, leben 31 Prozent der deutschen Haushalte in einer von 165 günstigen Regionen. Hier werden weniger als 13 Prozent des durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommens für die Nettokaltmiete einer 70-Quadratmeter-Wohnung benötigt. Demgegenüber leben 22 Prozent der Haushalte in einer der 43 für Mieter hochpreisigen Regionen, in denen im Durchschnitt 17,5 Prozent oder mehr Einkommens aufgewendet werden müssen.
Besonders hoch ist die Mietbelastung in Großstädten. Angeführt wird die Rangliste von Berlin mit einem Anteil von im Schnitt 27,1 Prozent des Haushaltseinkommens. München folgt mit 25,5 Prozent. Alle anderen untersuchten Landkreise und kreisfreien Städte liegen unter der 25-Prozent-Marke. In Freiburg im Breisgau ist das mit 24,8 Prozent allerdings nur knapp der Fall. Der Kauf einer Eigentumswohnung belastet das Haushaltseinkommen allerdings in den Großstädten noch deutlich mehr als die Miete. Besonders groß fiel der Unterschied 2024 mit 18,4 Prozentpunkten in Hamburg aus. In München betrug die Differenz 18,1 Prozentpunkte, in Berlin 16,1 und in Frankfurt am Main 15,0. Große Unterschiede gibt es auch in Potsdam (13,9), Rostock (13,1) und Regensburg (12,6).
Insgesamt leben 23 Prozent der Haushalte in einer von 56 Regionen, in der Käufer deutlich stärker belastet sind als Mieter. Hier beträgt der Aufschlag mindestens acht Prozentpunkte.
Im Osten von Deutschland ist Kaufen meist günstiger als Mieten
Knapp die Hälfte der deutschen Haushalte lebt dagegen in einer von 226 Regionen, in der die durchschnittliche Einkommensbelastung von Käufer*innen maximal vier Prozentpunkte über der von Mieter liegt. Dabei beträgt in 106 Regionen, in denen 15 Prozent der Haushalte ansässig sind, die zusätzliche Belastung höchstens zwei Prozent des durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommens. In 48 Regionen mit acht Prozent der deutschen Haushalte wird für die Finanzierung sogar ein geringerer Anteil des Einkommens benötigt als für die Nettokaltmiete.Vor allem in Ostdeutschland belastet die Kreditfinanzierung das Einkommen häufig weniger als die Miete. Den größten Vorteil haben Käufer im Landkreis Mansfeld-Südharz (Sachsen-Anhalt). Hier zahlen sie 7,8 Prozent des durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommens für die Finanzierung einer Eigentumswohnung – das sind 3,1 Prozentpunkte weniger als bei einer vergleichbaren Mietwohnung. Im Vogtlandkreis (Sachsen), dem Landkreis Greiz (Thüringen), dem Saale-Orla-Kreis (Thüringen), dem Unstrut-Hainich-Kreis (Thüringen), dem Burgenlandkreis (Sachsen-Anhalt) und dem Erzgebirgskreis (Sachsen) sparen Käufer ebenfalls mindestens 2,5 Prozent des Haushaltseinkommens.
Vermögensaufbau kann durch Wohneigentum geschaffen werden
Selbst wenn die Kosten für Kredite mehr Einkommen binden als die Miete, ist dies kein Ausschlusskriterium. Gute Bedingungen beim Kauf gegenüber der Miete bieten nicht nur ländliche Regionen – auch Großstädte sind dabei. Einen Aufschlag von weniger als einem Prozentpunkt des durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommens auf die Mietbelastung zahlen Käufer in Herne (0,1 Prozentpunkte), Kaiserslautern, Chemnitz (beide 0,4), Mönchengladbach (0,5) und Hagen (0,9). In Gelsenkirchen halten sich Kauf- und Mietbelastung die Waage und in Bremerhaven (-0,1 Prozentpunkte) und Salzgitter (-0,6) gibt es sogar leichte Vorteile für Käufer.
— Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien bei der Privatkundenbank Deutschland"Der Postbank Wohnatlas gibt Kaufinteressierten wichtige Hinweise für die Entscheidungsfindung, sie sollten aber noch eine Reihe weiterer Faktoren berücksichtigen. So spielen die individuelle Lebensplanung und die persönliche finanzielle Situation eine entscheidende Rolle. Zudem unterscheiden sich die Immobilien in den bevorzugten Regionen oft deutlich in Bezug auf den energetischen Standard, den Sanierungsbedarf oder die Instandhaltung. Die individuellen Kosten, Einkommen und Finanzierungskonditionen können daher von den Durchschnittswerten abweichen.“
