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Immo-Infobox: Wissenswertes zu Immobilien
Themenübersicht zu Immobilien:
Die Immobilie neu oder gebraucht kaufen?
Wieviel Eigenkapital ist notwendig?
Übersicht Zinsen - Baugeld-Index (BIX)
Das Eigenheim optimal finanzieren
Gesetzesänderungen zur Immobilienförderung (ab 2004 und 2005)
Steuerliche Förderung Handwerkerarbeiten
Die Immobilie neu oder gebraucht kaufen?
Neubau oder eine Immobilie „aus zweiter Hand“? - es gibt ganz unterschiedliche Gründe die eine oder andere Variante zu erwerben. Eine gebrauchte Immobilie ist wesentlich günstiger (durchschnittlich mehr als 25 Prozent). Das ist auch für den Vermieter interessant, weil sich nämlich die Preisunterschiede nicht voll auf die Mieten auswirken. Somit erzielen Sie tendenziell eine höhere Mietrendite, wenn die Immobilie schon ein bisschen älter ist.
Welche Vor- und Nachteile haben gebrauchte Immobilien?
Für eine gebrauchte Immobilie spricht des Weiteren, dass Sie es an Ort und Stelle besichtigen und seine Mängel überprüfen lassen können und nicht „ungesehen“ kaufen müssen. Im Unterschied zu Neubauten, die oft auf „grünen“ Wiesen entstehen, sind ältere Häuser stärker mit Ihrer Umgebung verwachsen, sie liegen oft verkehrsgünstiger als die neuen Eigenheime in den Randbezirken der Städte. Und nicht zuletzt schätzen viele Eigentümer und Mieter den besonderen Charakter gerade älterer Gebäude, was dann allerdings deren Preis wiederum hochtreiben kann.
Auf der anderen Seite bieten Altbauten weniger Komfort, sind oft reparaturbedürftig und Heizung bzw. Sanitäranlagen entsprechen nicht mehr dem neuesten Stand. Renovierungen, die oftmals viel Geld verschlingen können, sind früher oder später unvermeidlich. Manchmal ist auch die Bausubstanz mangelhaft oder es gibt Probleme mit Gas-, Wasser- oder Stromleitungen.
Welche Vor- und Nachteile haben Neubauten?
Neue Immobilien sind in der Regel vor allem technisch besser ausgestattet. Die Wärmedämmung ist meist deutlich höher. Zwar ist der Reparaturbedarf geringer, doch sollten Sie durchaus damit rechnen, dass die eine oder andere Nachbesserung erforderlich ist.
Ein großer Vorteil neuer Immobilien liegt außerdem darin, dass Sie noch mehr oder weniger großen Einfluß auf die Gestaltung nehmen können, die Position der Fenster bzw. Wände verändern und den Grundriß umgestalten oder verändern können. Wenn Sie in eine neue Siedlung ziehen, werden Sie zwar häufig eine gewisse Zeit benötigen, um sich einzugewöhnen, doch dürften Sie unter lauter Neuen leichter Anschluß finden, als wenn Sie überwiegend Alteingesessene zu Ihren Nachbarn haben.
Zuletzt werden Immobilien, die Sie neu erwerben, steuerlich stärker gefördert. Energiesparmaßnahmen können diese staatliche Förderung sogar noch erhöhen. Allerdings fallen die steuerlichen Vorteile bei weitem nicht so stark ins Gewicht, dass sie die Mehrkosten kompensieren. Darüber hinaus sollten Sie noch im Auge behalten, dass sich bei Neubauten der Einzugstermin verschieben kann, oder dass der Bauunternehmer Insolvenz anmelden muß.
Suchen Sie eine neue oder gebrauchte Immobilie? Sie suchen eine Wohnung zum Kauf, ein Haus zur Miete bzw. zum Kauf, oder auch ein Grundstück? Dann können Sie hier Ihre Suche starten:
Die Immobilienfinanzierung
Wichtigste Voraussetzung für den Kauf einer Immobilie ist die solide Finanzierung selbiger. Dennoch kümmern sich viele Käufer nicht genug darum. Manche werden unzureichend beraten, andere gehen ein allzu hohes Risiko ein oder kalkulieren falsch. Damit nicht am Ende Ihres Immobilienerwerbs eine geplatzte Finanzierung und somit die Zwangsversteigerung steht, ein dringender Hinweis: Kümmern Sie sich von der ersten Minute an um die Finanzierung Ihrer Immobilie.
Den finanziellen Rahmen abstecken
Es wurde bereits angesprochen, am sinnvollsten legen Sie von Anfang an einen finanziellen Rahmen fest, der Ihnen als Orientierung dient. Manche Käufer gehen den umgekehrten Weg, sie suchen sich erst ein geeignetes Objekt und klären dann ihren Finanzbedarf ab. Das heißt, erst dann kümmern sie sich darum, wie viel Schulden sie aufnehmen müssen.
Dieses Vorgehen führt oftmals dazu, dass die finanziellen Möglichkeiten überschätzt werden.
Sie sollten sich deshalb eine mehr oder minder grobe Struktur zurechtlegen.
Sie können z.B. mit unserem Partner Interhyp nun wie folgt ein Finanzierungsbeispiel durchrechnen:
Immobilienbewertung
Die Immobilienschätzung kann Ihnen Anhaltspunkt für Ihre Preisverhandlung, Vermögensaufstellung, Auseinandersetzung oder Nachlassregelung sein. Was ist eine Immobilienbewertung? Sie ist die Berechnung des Richtwertes einer Immobilie anhand Ihrer Objektangaben zu Größe, Alter, Zustand, etc. Diese Angaben werden mit unseren Datenbankwerten (Grundstückspreis, Baukostenindex) kombiniert. Hieraus entsteht Ihre aktuelle Immobilien-Bewertung.
Dieser Service wird Ihnen in Zusammenarbeit mit der Barzel GmbH angeboten.
Wieviel Eigenkapital ist notwendig?
Zunächst wird zusammengerechnet, wie viel man an eigenen Mitteln aufbringen kann. Dabei geht es wirklich nur um Ihren eigenen Anteil. Darlehen von Verwandten, Freunden oder Ihrem Arbeitgeber dürfen Sie nicht zu Ihrem Eigenkapital rechnen:
- Welche Konten, Spareinlagen, Wertpapierdepots können Sie für den Immobilienkauf flüssig machen?
- Besitzen Sie einen abgeschlossenen Bausparvertrag, den Sie für die Finanzierung einsetzen möchten?
- Können Sie eventuell noch weitere Eigenmittel einsetzen? Durch Verkäufe, nicht rückzahlbarer Zuschüsse, Steuerrückzahlungen, kurzfristige Realisierung von Zahlungsansprüchen?
Bei der Beschaffung von möglichst viel Eigenkapital gerät ein einfacher Effekt manchmal in Vergessenheit alles, was Sie als Eigenkapital einsetzen, steht Ihnen nicht mehr für andere Investitionen oder als Reserve zu Verfügung.
Bei der Finanzierung der Immobilie durch Wertpapiere bzw. durch den Verkauf alten Immobilienbesitzes sollten Sie folgendes beachten:
Wertpapiere zur Finanzierung der Immobilie
Bei Wertpapierdepots müssen Sie berücksichtigen, dass die Kurse mehr oder weniger stark schwanken. Eine Börsenbaisse oder gar ein Börsencrash kurz vor der Auflösung des Depots kann Ihre Finanzierung gefährden. Kalkulieren Sie daher nicht den aktuellen Tageskurs, sondern sicherheitshalber etwas weniger, und denken Sie daran, das Depot bei einem akzeptablen Kursniveau rechtzeitig aufzulösen, damit Sie nicht zufällig in eine kurzfristige Kursschwäche hineingeraten.
Bestehende Immobilie zur Finanzierung einer Neuen verkaufen
Wenn Sie eine Immobilie verkaufen wollen, sollten Sie an folgende Punkte denken: Bestehen noch Darlehen, müssen Sie diese natürlich von dem Verkaufspreis abziehen. Weiterhin müssen Sie kalkulieren, dass Ihnen auch durch den Verkauf Kosten entstehen. Und schließlich dürfen Sie den Verkaufspreis auf keinen Fall zu hoch ansetzten. Manche Erwerber geraten unter einen enormen Druck, weil Sie Ihre alte Immobilie nur schwer loswerden. Im schlimmsten Fall platzt Ihre Finanzierung.
Finanzierung ohne Eigenkapital?
Manchmal werden Sie auf Angebote stoßen, in denen Ihnen vorgerechnet wird, wie Sie ohne Eigenkapital oder mit einem ganz geringen Einsatz eine Immobilie finanzieren können. Solche Modellrechnungen sind meist Unsolide und Sie sollten solchen Angeboten mit einer großen Portion Skepsis betrachten.
Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist höchst riskant. Für eigengenutzte Immobilien kommt sie überhaupt nicht in Frage. Allerdings auch bei Objekten, die Sie vermieten wollen und die sich angeblich selbst finanzieren, sollten Sie sehr vorsichtig sein. In der Regel ist die Miete viel zu hoch kalkuliert. Das Resultat sind Leerstände und ein Berg von Schulden.
Höhe der Eigenkapitalquote?
Als Eigenkapitalquote bezeichnet man das Verhältnis von Eigen- zu Fremdkapital in der Bilanz eines Unternehmens. Auch für Ihre Überlegungen ist diese Rechnung eine wichtige Kennziffer.
Wenn Sie Ihre Immobilie selbst nutzen wollen, ist die Sache eindeutig: Sie sollten eine möglichst hohe Eigenkapitalquote einsetzen. Das Minimum bewegt sich zwischen 20 und 30 Prozent, besser sind 40 bis 50 Prozent, wenn Sie noch höhere Werte erzielen können, umso besser.
Wenn Sie die Immobilie vermieten wollen, sieht die Sache unter Umständen ein wenig anders aus. Zinsausgaben können Sie steuermindernd geltend machen. Wenn Sie ein hohes Einkommen haben, kann es sinnvoll sein, den Einsatz von Eigenkapital zu begrenzen.
Allerdings gilt es zwischen der möglichen Steuerersparnis - die oft überschätzt wird - und den Mehrkosten durch eine höhere Zinsbelastung - die oft unterschätzt wird - abzuwägen. Am besten sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater darüber und lassen sich den Fall von Ihm durchrechnen. Es gilt ohnehin der Grundsatz, dass man kein Fremdkapital aufnehmen sollte, wenn man es nicht vollständig zurückzahlen kann.
Seien Sie misstrauisch gegenüber allen Steuersparmodellen, die häufig unrentabel sind. Zahlen Sie lieber ein paar tausend Euro mehr an Steuern als Hunderttausende in Objekte zu investieren, die nur Verluste produzieren und die Sie kaum wieder veräußern können.
Übersicht Zinsen - Baugeld-Index (BIX)
Mit unserem Partner Interhyp können Sie auch per Schnellrechner die Konditionen für Kauf, Bau, Anschlußfinanzierung, Modernisierung und Kapitalbeschaffung für eine Immobilie berechnen:
Individuelles Angebot für Ihr Hypothekendarlehen ermitteln, ein Service von Interhyp.
Weitere Details zu diesem Themen finden Sie in der eigens eingerichteten Rubrik Bauzinsen.
Eigenheim & Finanzierung
Die Zahl der Wohnungseigentümer in Deutschland steigt und hat mittlerweile die 3 Millionen-Grenze überschritten.
Die Gründe für einen Wohnungskauf sind vielfältig. Entweder erfüllt manch sich den Traum der eigenen vier Wände oder in Zeiten unsicherer Renditen wird Wohneigentum als gute Kapitalanlage gesehen.
Die Voraussetzung – eine solide Finanzierung
Vor dem Kauf ist es allerdings erforderlich, sich Gedanken über eine entsprechende Finanzierung zu machen.
In einem soliden Finanzierungsplan sollten folgende Parameter in jedem Fall berücksichtigt werden:
- Eigenkapital
- Anschaffungskosten
- Einnahmen/Ausgaben/Liquidität
- Staatliche Förderung
Als erstes muss man sich Gedanken machen, wie viel Eigenkapital eingesetzt werden soll. Eigengenutzte Immobilien werden in der Regel ab 20% Eigenkapital finanziert. Verbraucherzentralen raten aber dazu, bei eigengenutzten Immobilien 30% des Kaufpreises als Eigenkapital einzusetzen.
Im Vergleich dazu erklären sich Banken ab und zu bereit, fremdgenutzte Immobilien auch voll zu finanzieren. Lediglich die anfallenden Nebenkosten (wie Notar, Makler, Grunderwerbssteuer) müssen aus dem Eigenkapital beglichen werden.
Danach sollte man eine Aufstellung der Gesamtkosten machen. Neben dem vereinbarten Kaufpreis fallen noch Anschaffungsnebenkosten an (z.B. Gutachterkosten, Grunderwerbssteuer, Makler- und Notarkosten).
Die allgemeine Faustregel für die Nebenkosten lautet: Wird der Kauf über einen Makler getätigt sollte man mindestens 10% als Nebenkosten addieren, ansonsten mindestens 5%.
Ein wesentliches Element – die eigene Liquidität
Danach sind die eigenen festen monatlichen Ausgaben zu ermitteln.
Vom Nettoeinkommen werden die laufenden Lebenshaltungskosten abgezogen. Ebenso auch die Versicherungskosten sowie laufende Kosten für die Eigentumswohnung. Neben den Kreditraten sind das die Betriebskosten (Strom, Wasser, Heizung, anteilige Müllabfuhr, Straßenreinigung, sowie die jährliche Grundsteuer). Des Weiteren kommen Instandhaltungsrücklagen sowie zusätzliche Versicherungen hinzu.
Das alles können Sie in einem unseren angebotenen Tools, dem
Liquiditäts-Rechner, ganz einfach durch die Eingabe Ihrer individuellen
Parameter ermitteln.
Ein notwendiges Element – der Finanzierungspartner
Wie schon erwähnt ist der Kauf einer Wohnung von einer entsprechenden Finanzierung abhängig. Grundsätzlich ist dabei zu empfehlen, sich die Angebote mehrerer Banken einzuholen und verschiedenen Konditionen zu vergleichen.
Solche Kreditanfragen werden von Banken gebührenfrei bearbeitet.
Vorab wird von der Bank im Regelfall ein spezielle Kreditwürdigkeitsprüfung vorgenommen.
Hier müssen Sie Auskunft über Ihr Einkommen (durch Gehaltsabrechnungen, Einkommenssteuerbescheid) und über das vorhandene Eigenkapital wie Sparkonto, vorhandene Bausparverträge, eventuelle Lebensversicherungen geben.
Zudem wird eine Schufa-Auskunft eingeholt, der Sie jedoch vorher zustimmen müssen.
Um Höhe, Laufzeit und Tilgung des Darlehens ermitteln zu können, müssen Sie folgende Unterlagen einreichen:
- Kopie des aktuellen Grundbuchauszuges
- Flurkarte/Lageplan
- Grundriss
- Teilungserklärung
- Kaufvertrag
- Mietnachweise bei vermieteten Eigentumswohnungen
Nachzureichen ist meist auch eine Kopie der Gebäudeversicherung.
Abschließend – der Vertrag
Folgende Daten sollten in jedem Kreditvertrag beinhaltet sein:
- Persönliche Daten
- Zinssatz p.a. (Zahlungsweise => mtl./vierteljährliche Annuität). Im Regelfall wird ein fester Zinssatz vereinbart. Mit einer Festschreibungszeit von 5, 7 oder auch 10 Jahren. Es besteht weiterhin die Möglichkeit einen variablen Zins zu wählen. Hier kann das Darlehen jederzeit zurückbezahlt werden. Dies muss explizit vereinbart sein und ausgewiesen werden.
Zudem beinhaltet ein Vertrag die Auszahlungssumme (100%), es sei denn, es wird aus steuerlichen Gründen ein Damnum vereinbart.
Die Höhe der Nebenkosten (Bearbeitungsgebühr, Bereitstellungszins und Wertermittlungsgebühr) muss ausgewiesen sein.
Auch die Zinsfestschreibungszeit sowie die Restschuld nach Ende der Zinsfestschreibung sollen angegeben sein.
Sollten Sondertilgungen gewünscht sein, sind diese ebenfalls separat zu vereinbaren und im Vertrag festzuhalten.
Das Eigenheim optimal finanzieren
Natürlich ist es wichtig zu wissen, wie man das eigene Heim am optimalsten finanzieren kann.
Es gibt oft den Fall, dass Geldgeber ihre Bedingungen günstig "verpacken", sich das aber nicht immer zu Ihren Gunsten auswirkt.
Es ist deshalb sehr wichtig, etwas über die Vor- und Nachteile der von den Banken angebotenen Konditionen zu erfahren.
Daher sind wichtig:
- lange Zinsbindung
- günstiger Effektivzins
- niedrige Monatsrate
erst einmal gründlich zu hinterfragen.
Natürlich stellt sich auch die Frage, ob es sich als erforderlich erweist, das aufgenommene Kapital schnellstmöglich zurückzubezahlen.
Es gibt verschiedene Quellen, um sich Kapital zum Erwerb der eigenen Immobilie zu beschaffen.
Zu beachten ist allerdings, dass "fremdes Geld" (Kredit-Fremdkapital) immer teuer ist, egal aus welcher Quelle es stammt. Geldquellen sind v.a. Banken, Bausparkassen und Versicherungen. Es ist wichtig, alle Möglichkeiten einer Geldbeschaffung zu nutzen.
Folgende Fremdkapitalquellen stehen u.a. zur Verfügung:
- Darlehen von Bank & Sparkasse
- Darlehen von Bausparkassen
- Günstige Darlehen von der Familie oder Arbeitgeber
- Darlehen von Versicherungen
- Fremdwährungsdarlehen
- Aktienfonds als Schuldentilger
- Förderungen vom Staat (u.a. Zulagen und günstige Darlehen)
Es ist daher äußerst wichtig, Konditionen zu vergleichen.
Um die unterschiedlichen Angebote miteinander vergleichen zu können, sollten die Eckdaten stimmen.
Bevor Sie die potentiellen Geldgeber miteinander vergleichen, müssen Sie ebenfalls für sich selbst Bilanz ziehen (dabei hilft Ihnen u.a. unser Liquiditäts-Rechner, mit dem Sie sich Ihre persönliche Bilanz erstellen können):
- Wie hoch ist mein Eigenkapital?
- Wie viel kostet meine ausgewählte Immobilie?
- Wie viel bleibt am Monatsende für mein Eigenheim übrig?
- Wie soll das Darlehen über die Jahre aufgeteilt werden?
Des Weiteren gibt es verschiedene Daten, die der Geldgeber von Ihnen wissen muß:
- Wie hoch ist die benötigte Darlehenssumme?
- Wie hoch ist der Auszahlungskurs (100%, außer es wird Disagio vereinbart)?
- Wie soll die Zinsfestschreibungszeit festgelegt werden?
Danach werden Ihnen vom Geldgeber folgende Daten angeboten:
- Effektivzins, Zins
- Restschuld inkl. Zins- und Tilgungsplan
Sieger bzw. das beste Angebot Ihrer Selektion ist dann dasjenige, welches die niedrigste Restschuld aufweist.
Zu guter Letzt gibt es auch Punkte im Darlehensvertrag, die reine Verhandlungssache mit dem Geldgeber sind:
- Höhe der Schätzgebühren/Immobilie (ca. 0,2 – 0,5% der Darlehenshöhe)
- Bereitstellungszinsen: Einige Geldgeber räumen eine zinslose Karenzzeit von sieben Monaten ein. Innerhalb dieser Frist muss dann die Immobilie gekauft werden. Andere Banken verlangen ab dem zweiten bis dritten Monat nach der Darlehenszusage 0,25% Zinsen pro Monat auf den noch nicht ausbezahlten Darlehensteil
- Kontoführungsgebühren für das Kreditkonto
- Die Höhe der Sondertilgungsrechte
Gesetzesänderungen zur Immobilienförderung (ab 2004 und 2005)
Im Folgenden haben wir Ihnen die Auswirkungen der Steuerreform des Jahres 2003 und die Änderungen vom Oktober 2005 auf die steuerlichen Aspekte der Immobilienförderung und Finanzierung zusammengestellt:
Degressive AfA für Mietwohnbauten (§7 Abs. 5 EStG)
Bei im Inland belegenen Gebäuden, die Wohnzwecken dienen und die vom Steuerpflichtigen nach dem 31. Dezember 1995 hergestellt oder angeschafft worden sind, konnten bis zum 31. Dezember 2003 als Absetzung für Abnutzung im 1. bis 8. Jahr 5 Prozent, im 9. bis 14. Jahr 2,5 Prozent und im 15. bis 50. Jahr 1,25 Prozent abgezogen werden.
Diese AfA-Sätze sanken für ab dem 1. Januar 2004 angeschaffte/hergestellte Gebäude auf 4 Prozent im 1. bis 10. Jahr, auf 2,5 Prozent im 11. bis 18. Jahr und auf 1,25 Prozent im 19. bis 50. Jahr.
Bei Kaufverträgen oder Bauanträgen nach dem 31. Dezember 2005 werden ausschließlich lineare AfA mit 2 Prozent pro Jahr angesetzt.
Erhöhte Absetzung bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsgebieten (§ 7h EStG)
Die erhöhten Absetzungen für nachträgliche Herstellungsarbeiten bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen können ab 2004 im Jahr der Herstellung und in den folgenden 7 Jahren jeweils 9 Prozent und in den folgenden 4 Jahren jeweils 7 Prozent der hierauf fallenden Herstellungskosten geltend gemacht werden.
Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen (§ 7i EStG)
Steuerpflichtige können für nachträgliche Herstellungsarbeiten an Baudenkmalen im Jahr der Herstellung und in den folgenden 7 Jahren ab 2004 nur noch jeweils bis zu 9 vom Hundert und in den folgenden 4 Jahren bis zu 7 vom Hundert der Herstellungskosten absetzen.
Änderungen für LANGZEITARBEITSLOSE II ab Oktober 2005
Die Eigenheimzulage wird jetzt bei der Ermittlung der Grundsicherung für Arbeitssuchende nicht mehr als Einkommen berechnet, soweit sie zur Finanzierung des Eigenheimerwerbs eingesetzt wird. Ebenfalls anrechnungsfrei bleibt das Kindergeld für volljährige Kinder, soweit dieses an ein nicht im Haushalt des Hilfsbedürftigen lebendes Kind weitergeleitet wird. Auch geringfügige Einkommen von Kindern unter 15 Jahren bleiben anrechnungsfrei. Einmalige Einnahmen werden bei der Anrechnung künftig auf einen angemessenen Zeitraum, z.B. 1 Jahr, aufgeteilt.
Grundstücksuche
In der folgenden Tabelle können Sie bundesweit nach geeigneten Grundstücken z.B. für Ihr zukünftiges Eigenheim suchen:
| Grundstücksuche | ||||
|
Umzugsunternehmen vergleichen
Steuerliche Förderung Handwerkerarbeiten
Nach der Abschaffung der Eigenheimzulage können Privatpersonen für das Jahr 2006 erstmals Handwerker-Rechnungen bei der Einkommen-Steuererklärung geltend machen. Das Finanzamt fördert dabei die Renovierungs-, Modernisierungs- und Erhaltungsarbeiten wie zum Beispiel:
- Tapezieren und Streichen
- Fliesen verlegen
- Heizung erneuern
- Fenster tauschen
Voraussetzung dabei ist, dass man selber in der Wohnung, oder dem Haus lebt. Dabei ist es egal, ob Sie Mieter oder Eigentümer sind.
Rechnung und Zahlungsnachweis:
Wenn Sie die Rechnung eines Heizungsbauers absetzen möchten, muss diese Rechnung auch die Arbeitskosten eindeutig ausweisen. Denn nur 20 Prozent der Arbeitskosten einschließlich der darauf entfallenden Umsatzsteuer reduziert Ihre Steuerschuld (max. 600 EUR). Zur Rechnung des Handwerkers sollten Sie außerdem noch einen Zahlungsnachweis beifügen (z.B. ein Kontoauszug). Nur dann akzeptiert das Finanzamt auch Ihre Aufwendungen.
Beispiel Heizung erneuern:
Beispiel: Der Heizungsbauer schickt Ihnen nun eine Rechnung über 4.000 EUR. Die Arbeitskosten sind getrennt aufgeführt und liegen bei 2.000 EUR. Die Umsatzsteuer von 19 Prozent beträgt für 2.000 EUR dann 380 EUR, was insgesamt einen Betrag von 2.380 EUR ergibt. 20 Prozent von 2.380 EUR entspricht Ihrer Steuerermäßigung: im Beispiel also 476 EUR.
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